福建：房地產去庫存關鍵在于精準施策

去庫存：關鍵在于精準施策

——《福建省推進供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》解讀之二

東南網8月24日訊（福建日報記者 謝賢偉）來自省住建廳的數據顯示，截至7月底，全省商品房現實庫存（即已取得預售許可暫未售出的面積）6567.2萬平方米，比年初減少845.1萬平方米，按全省近三年商品房月平均銷售面積計算，去化周期為19個月，比2015年底減少5個月。

“庫存壓力仍較大。”省住建廳房地產市場監管處有關負責人表示，下一步，加大去庫存力度的關鍵，在于精準施策。

合理購房消費，加大支持力度

截至7月底，全省商品住房庫存3459.2萬平方米，比年初減少760.6萬平方米，去化周期為13個月，比2015年底減少4個月。

“總體上來說，對居民合理的購房需求，要加大支持力度。”上述負責人說。

按有關政策，在貸款利率上，居民購買首套房的商業性個人住房貸款，最低首付比例可按20%執行；為改善居住條件再次購房申請商業性個人住房貸款，符合貸款條件的，可執行最低首付比例30%。金融機構可根據實際適當下浮個人住房貸款利率。

在契稅方面，各市、縣（區）政府要根據本地實際制定扶持剛需購房的優惠政策，對購買新建商品房可按所繳契稅給予獎勵。

在加大住房公積金支持力度方面，各地可通過“公轉商”貼息貸款和個人住房貸款資產證券化等多種渠道籌措資金，把符合條件的農民工、個體工商戶逐步納入住房公積金制度覆蓋范圍。在全省全面開展住房公積金異地個人住房貸款，滿足繳存職工回戶籍地購房需求。

“在把握整體導向的前提下，各地還應按‘一市（縣）一策’原則施行政策。”該負責人認為，因地制宜才能把去庫存落到實處。

??? 農民進城購房，繼續鼓勵支持

《總體方案》提出，進一步落實戶籍改革方案和居住證制度，簡化農業轉移人口購房落戶手續。

對農民工和農民進城購買新建商品房的，現有政策從不同層面給予扶持。

縣級教育行政部門憑經房地產主管部門備案的商品房買賣合同，原則上按所在招生片區安排進城購房農民工和農民子女就讀。同時，各地要做好教育資源統籌，避免“大校額”“大班額”問題。

鼓勵政府與房地產開發企業聯合給予農民購房一定比例或一定額度的現金直補。財政資金則將結合造福工程、農村危舊房改造等，對搬遷戶、危改戶農民進城購房給予補助。

上述負責人介紹，上半年，省住建廳分別與省農行、省工行、省建行和省中行簽訂農民進城購房合作框架協議，推出“農民安家貸”，支持農民工和農民進城購房。根據協議，省住建廳與四家銀行合作，累計融資合作意向額度達2500億元。其中，農行現已為6000多戶發放貸款31億多元。

化解商業辦公房地產庫存，注意防控風險

相比商品住房而言，非住宅類商品房去庫存步伐慢一些。截至7月底，全省商業、辦公等非住宅類商品房庫存3108.0萬平方米，比年初減少84.6萬平方米，去化周期為43個月，僅比2015年底減少2個月。

對加快化解商業辦公房地產庫存，日前我省出臺的相關政策已明確，要注意防控市場風險。

各市、縣（區）要進一步梳理排查商業辦公房地產風險項目清單，建立臺賬，密切跟蹤項目建設和銷售情況。

對在建在售商業辦公房地產項目出現資金風險的，推動建立政府、房企、銀行、稅務、承建商的合作協調機制，按分類處置原則，一企一策，加大金融支持力度。

對已售停建的“爛尾”項目，要積極協調化解購房人、施工方與開發企業之間的矛盾糾紛，促進和解協議達成。

引導有實力、信譽好的房地產企業，對資金困難的商業辦公房地產項目，實施兼并重組，促進項目建成銷售。

規范房地產開發企業和中介機構行為，建立房地產開發企業和房地產中介機構信用檔案，落實商品房預售資金和存量房交易資金（含定金）監管制度。

??? 打通轉換通道，優化用地供應

該負責人表示，加快去庫存的另一關鍵，是打通庫存轉換通道，優化開發用地供應。

打通轉化通道方面——

各市、縣（區）政府收購庫存商品房用作公租房，可列入保障性安居工程建設年度計劃，所需資金可從保障性安居工程專項資金中列支。

土地被征遷或房屋被征收的農民領取貨幣化安置補償款后，在貨幣化安置協議簽訂之日起6個月內購買本市、縣新建商品住房的，憑商品住房買賣合同備案登記證明、購房款支付憑證和貨幣化安置協議，由市、縣政府按照購房款的一定比例給予一次性獎勵。

鼓勵開發企業將空置的商品住房改售為租，支持發展以住房租賃為主營業務的專業化、規模化租賃企業，在稅收等方面予以適當獎勵。

各市、縣（區）要著力打通商業辦公庫存轉換通道，支持房地產開發企業將商業辦公房地產項目整體或部分轉型。

對商住房地產項目，在符合容積率、建筑密度、綠地率等規劃條件，并滿足停車位及各項公共服務設施配套的前提下，允許房地產企業申請調整商住比例，減少商業辦公建筑面積，增加商品住房建筑面積。

優化用地供應方面——

對非住宅庫存特別是商業辦公庫存明顯供過于求的市、縣（區），要暫停商業辦公用地供應。非住宅庫存去化周期超過36個月的市、縣（區），在符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的前提下，允許未開發的非住宅商品房項目用地整體或部分轉型。