三明翡翠城業主交房三年為何辦不了房產證?

翡翠城小區

東南網三明1月15日訊（本網記者 盧金福）近日，有多名三明市民向記者反映，稱他們在三明市區購買的翡翠城商品房，交房已經有三年了，但房產證卻一直無法辦理下來，開發商一直找各種理由拖延，不知道還要等多久。到底問題出在哪里？記者采訪了開發商和房管部門。

業主：房產證遲遲無法辦理

10日上午，記者來到了位于三明梅列區勁松路的翡翠城小區，該小區處在山腰上，總建筑面積28.6萬平方米，地下車庫有5萬平方米，施工分三期開發，共有13棟高層住宅，約1800多套房，大部分業主已經入住，但地下室部分還沒有完全竣工。

業主林女士告訴記者，她是2013年10月在翡翠城購買的房子，2014年4月交的房，住進來已經有三年了，但直到現在房產證還沒有辦理下來，具體什么時候能辦理，開發商沒有給出明確答復。開發商向林女士表示，地下車庫還沒有驗收完成，還要等房屋測繪報告審核后，才能申請辦理整棟樓的初始登記。

“希望開發商給我們一個明確的答復，具體什么時候可以辦證，對我們業主也是一個保障，我們也可以放心。”林女士說。

業主肖先生2017年6月在翡翠城購買的房子，他表示，房產證辦理不下來，業主們都很心急，房屋不能抵押貸款，也無法交易。“開發商說大證辦好后，才能辦我們個人的房產證。”肖先生說，希望開發商能盡快把證辦下來。

業主還認為開發商已經違約。記者在業主提供的購房合同中看到，在第十四條有關于產權登記中約定：出賣人必須在商品房交付使用后，60日內辦理初始登記，如出賣人的原因，買受人不能在90日內取得房屋權屬證書的，將按逾期之日起，每日按0.002%向買受人支付違約金。

不過，合同中還有一份補充協議，關于第十四條的補充條款中寫明：買受人同意出賣人在領取商品房初始登記90日內，將辦理分戶權屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。如出賣人的責任，買受人不能在領取商品房初始登記120日內取得房屋權屬證書的，買受人不同意退房，出賣人自逾期之日起，每日按已付款的0.0001%向買受人支付違約金。根據補充協議，開發商的大證辦下來后，才能給業主辦房產證，開發商并沒有違約。

2017年，翡翠城小區30名業主已經向梅列區人民法院提起訴訟，法院認定補充條款無效，判決開發商要按商品房買賣合同的第十四條約定對每戶業主進行一萬余元以上不等的賠償，開發商不服一審判決上訴到中院，中院維持原判。

開發商：房管部門不分期分批辦證

10日上午，記者采訪了三明翡翠城小區開發商福建永達房地產開發有限公司，公司副總經理鄧美華介紹，翡翠城小區地勢比較特殊，屬于山地建筑，前期土方量比較大，當初申請規劃許可證和施工許可證也是分批次申請的，目前，地下室還有部分工程尚未完工。

“翡翠城是分期建設，產權登記部門要等到所有的工程竣工以后才能辦房產證。”鄧美華說，翡翠城開發之初，三明房產登記部門就要求他們在地下和地面全部完工后，才能允許地面建筑分棟辦理初始產權登記。在進行預售與業主簽訂商品房買賣合同時，翡翠城就預見到按照商品房買賣合同的第十四條約定，根據開發工程進度，他們根本無法做到，一定會違約，因此，用補充條款與業主們另行約定。

開發商認為，與業主簽訂的合同是房管部門的示范文本，在第十四條產權登記時間約定上無法更改，公司在簽訂合同前向當地房地產開發主管部門咨詢，征得同意后，才在補充協議中就產權登記條款進行了變更，每次預售都有提交房地產管理部門登記備案，補充協議才是雙方當事人的真實意思表示，應該具有法律效應。

“法院認為我們補充條款無效，我們覺得很冤，本來這就是雙方自愿的條款，在范本合同明知道我做不到的情況下，才有這個補充條款，那你現在又判定我的補充條款無效，但是范本合同我又做不到。”鄧美華說，他們還與三明房管部門進行多次溝通，希望能先把地面建筑的產權分批分期登記辦理，也到泉州、廈門等地的開發商進行咨詢，外地有這樣的做法，但三明房管部門不愿分期分批辦證。

鄧美華表示，開發商和業主們都是受害者，對于30名業主的賠償訴訟，開發商將上訴到高院，同時還將針對合同效力和受理程序等問題，對房地產行政主管部門提起訴訟。

部門：地下室完全竣工才能辦證

為何翡翠城房產權一直無法辦理，記者采訪了三明市房屋交易管理中心主任邱榮水。邱榮水表示，根據《房屋登記辦法》和《不動產登記條例》的規定，房屋建造完畢才能辦證，房屋建造完畢的范圍就含地上和地下部分。地下部分涵蓋了物業管理用房、社區配套用房、人防設施、消防水池、醫療站等為小區業主服務配套設施。因房產登記系統須將整個地下室建筑關聯后一并建立樓盤信息，而翡翠城的地下兩層車庫與多數樓棟地下室是相連相通的沒有分期，無法按照樓棟分割，因此房產登記系統暫無法建立完善的樓盤信息。

“翡翠城現在只完成地上部分，地下部分沒有完成，說明這個房屋沒有建造完畢，基本單元也跟規劃批的不相一致，所以不符合辦證條件。”邱榮水說，房屋交易管理中心是依法依規辦事，至于其他地區可以分期辦理房產證的情況，他無從比較，目前，翡翠城小區地下室還沒有完全竣工，要全部竣工了才能申請辦證。

對于合同補充條款的問題，邱榮水表示，開發商與業主簽訂買賣合同時增加補充條款，不需要經過他們的同意，也不是在他們指導下簽訂的。“開發商簽買賣合同跟我們沒有關系，我們依據雙方簽訂的合同，提交到交易管理部門進行備案，備案完就是避免了一房兩賣，補充協議有沒有法律效應，則由法院裁定。”邱榮水說。

邱榮水說，商品房買賣合同是福建省建設廳和福建省工商行政管理局共同監制的，“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，向當地房屋權屬登記機構辦理房屋所有權初始預登記”這一條款是有法律法規依據的，屬于固定內容條款，不允許進行修改，并非中心強加設定。

“開發商要提起行政訴訟是他的權利，我們會積極應訴。”邱榮水說。