聚焦三明“進一步規范商品房營銷行為”舉措

　　麒麟山下路邊的樓盤廣告有“認籌”字樣。（攝于3月27日）

三明日報記者 林芳芳 通訊員 蘇雯 文/圖

“買房先要參加‘存抵活動’”。如果您所要購買的樓房尚未取得預售許可證，那么開發商提這樣的要求，便屬于違規行為。

3月21日，市住建局發出《關于進一步規范商品房營銷行為的通知》（后簡稱《通知》），進一步加強房地產市場監管，維護房地產市場秩序，保護消費者合法權益。

取得預售許可證是硬指標

3月中旬，市區北部新城某樓盤在還未取得預售許可證的情況下，進行了認籌等活動。當天夜里，市住建局立即介入，要求開發商整改規范營銷行為，隨后該樓盤取消了認籌活動，并調整了相關營銷活動。

市住建局相關工作人員介紹，去年以來，我市房地產市場出現了若干不規范不健康的行為，這些行為嚴重擾亂了房地產市場秩序，損害了購房者權益，引發了社會安全隱患，造成了市場恐慌等不良社會影響。

例如，個別房地產開發企業在未取得預售許可證的情況下，提前發布商品房預售廣告，以認購、排號、發卡、預訂“存抵活動”等方式向客戶收取或變相收取認購意向金、認籌金、訂金等費用；個別企業要求客戶提供個人名下銀行存款證明、資金凍結證明和個人征信證明，限量辦理認籌卡并憑卡選房，違規開展變相預售活動進行蓄客；個別企業雇傭社會閑散人員排長隊，制造房源緊張和供不應求的假象，欺騙實際購房人；個別企業選擇夜間開盤；個別企業通過第三方機構發放房票等。

開發商在申請辦理預售許可證時，住建部門會根據規定對房地產開發企業資質證書、建設工程投資比例、商品房預售方案、施工合同及進度說明等相關內容進行審核和現場勘察，符合條件的開發商才能取得預售許可證。

為了保護購房者的權益，未取得預售許可的商品房項目，開發企業不得以任何形式對外組織開展營銷活動，不得對外發布預售商品房廣告；不得承諾開盤時間和開盤價格；不得以認購、預訂、排號、發卡等方式向客戶收取或者變相收取意向金、訂金、認籌金、預訂款等費用，不得開展“存抵活動”；不得要求客戶提供個人名下的銀行存款證明和個人征信證明；不得委托銷售中介代理機構對外銷售、收取網絡服務費或團購服務費等；不得由開發企業或其他機構針對特定項目、特定樓棟以入會等形式收取會費或其他任何費用。

營銷行為可以“爭奇斗艷”但必須合規

《通知》一出，網上出現了一些解讀：例如，不讓開發商開展“存抵活動”，購房者也不一定合算，原本還可以享受一點優惠也沒了。

市住建局相關工作人員在接受采訪時表示，這樣的解讀并不正確，《通知》規定的是在取得預售許可證之前，不允許開發商開展預訂“存抵活動”等方式向客戶收取或變相收取認購意向金、認籌金、訂金等費用。但取得預售許可證后，開發商可以自主開展營銷活動。但營銷活動雖是市場行為，開發商也必須遵守相應的規定。

近年來，市住建局對市區一些取得預售許可證卻不開盤的樓盤進行了公開通報。此次《通知》依舊規定了，取得預售許可的商品房項目，開發企業要在取得預售許可證后10日內一次性公開全部預售房源對外銷售，并按照“一房一價”的要求明碼標價，在售樓部醒目位置公示預售房源的位置、面積、單價、總價以及相關證照、審批文件等信息。

除此之外，開發商不得在夜間開盤；不得以搭售地下車位、儲藏間、裝修管理費等捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品房價格或其他服務價格，不得價外加價和收取未標明的費用。

針對此前一些開發商優先讓商業貸款購房者選房購房的行為，《通知》規定，不得拒絕或變相拒絕使用住房公積金貸款，同時，如果購房者在購房時遇到“依照首付比例、貸款方式等任何形式增加購房限制條件或附加條件挑選客戶”的情況，就可以向住建部門投訴。林彬科長表示，這是近期住建部門整治違規銷售商品房的重點之一。

目前，對于供需矛盾突出的樓盤，我市主要推行公證搖號公開銷售。但為了嚴防炒賣房號，《通知》規定登記認籌人、搖號選房人、合同簽訂人必須一致，否則不予辦理合同網簽備案。

房地產廣告 不是說說而已

“為您打造一個四季有花四季有果四季有色彩的生態家園……”充滿夢幻的語言和夢幻的效果圖，讓人看了就有在此安家的愿望。但如果只是一幅圖和說說而已，那么必須為傷害“夢想”負責了。

市住建局相關工作人員介紹，此次《通知》再次對開發商發布商品房廣告做出明確規定，開發企業、經紀機構發布預售商品房廣告，應當遵守中華人民共和國《廣告法》《城市房地產管理法》和《房地產廣告發布規定》等相關規定。廣告內容應當真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾或不符合預售商品房項目的內容，并應當載明《商品房預售許可證》的編號和發證機關。廣告上要載明《商品房預售許可證》的編號和發證機關，換句話說，也就是開發企業、經紀機構在發布預售商品房廣告前，應當取得項目《商品房預售許可證》。

近年來，工商部門正加強對預售商品房廣告的日常監管，對于違法違規的預售商品房廣告，責令其暫停發布并依照有關法律法規予以行政處罰。

2017年，沙縣某房地產公司因發布的房地產廣告中含有“五分鐘車程就可到達沙縣機場”等內容而被處罰。2017年，永安某房地產公司因發布的房地產廣告中含有升學承諾等內容被處罰。

市工商局相關工作人員介紹，《廣告法》及《房地產廣告發布規定》都對房地產廣告做出了明確規定。例如，房地產廣告中的房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積；不得以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾等。

加大違法違規行為查處力度

據悉，今后，市住建部門將加強對在售樓盤的跟蹤巡查，適時派駐人員對新開樓盤進行現場監督。

市住建局相關工作人員表示，對新開盤樓盤的現場監督將主要關注是否有一房一價，是否存在暗箱操作等。工作人員將對發現的違法違規行為，依法進行調查取證，一經查實責令限期整改，并視情節輕重予以通報、公開曝光、行政處罰和實施聯合懲戒，將其不良經營行為記入企業信用綜合評價檔案，并將處罰結果向社會公示。情節嚴重的，可以不予核發該項目預售許可證，暫停網簽備案，直至撤銷預售許可證。情節特別嚴重的，可以暫停該開發企業所有商品房項目的預售許可審批和網簽備案。

同時，歡迎廣大群眾對不規范不健康、違法違規和侵害購房人權益的不良營銷行為進行舉報，經受理、調查來信來訪和舉報，情況屬實的，將暫停辦理該項目預售許可或暫停網簽備案。市住建局房地產市場監管舉報電話：8594379；舉報郵箱：smzjjfgk@163.com。