寧化：業(yè)主自治讓“問題小區(qū)”變樣了

小區(qū)幼兒園的孩子在進(jìn)行室外活動(dòng)。

范忠連（右）與溫顯富在商討小區(qū)管理工作。

溫顯富為業(yè)主義務(wù)分發(fā)快遞。

寧化：業(yè)主自治讓“問題小區(qū)”變樣了

——來自寧化縣東方花園小區(qū)的調(diào)查

●三明日?qǐng)?bào)寧化記者站 賴全平 文/圖

小區(qū)是業(yè)主共同的家，物業(yè)撤離之后，業(yè)主自治委員會(huì)的自治模式給小區(qū)帶來了哪些改變？自治之路能走多遠(yuǎn)？業(yè)主是否滿意？近日，記者走進(jìn)寧化縣東方花園小區(qū)，走進(jìn)這座花園式的美麗小區(qū)，就居民小區(qū)的業(yè)主自治現(xiàn)象展開調(diào)查走訪。

物業(yè)撤離，業(yè)主接手自治

東方花園小區(qū)位于寧化縣翠江鎮(zhèn)雙虹社區(qū)，建于2003年，面積達(dá)8萬多平方米，現(xiàn)有17幢樓712戶3000多名業(yè)主，只有2幢電梯房，大多為樓梯房，60℅以上居民來自農(nóng)村，住戶相對(duì)較雜。2012年2月，市委、市政府曾授予東方花園小區(qū)“2009-2011年度文明小區(qū)”稱號(hào)。

東方花園小區(qū)屬老居民區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)老化，維護(hù)成本高，物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)一直沿襲當(dāng)年業(yè)主委員會(huì)制定的，每月每平方米僅收0.25元，遠(yuǎn)低于周邊小區(qū)收費(fèi)，加上部分業(yè)主欠費(fèi)或拒繳，物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)越來越困難，服務(wù)檔次難以提高。2015年6月，好家園物業(yè)管理有限公司接手東方花園小區(qū)管理，2016年元旦合同到期后無奈撤離，小區(qū)一度陷入無人管理的混亂狀態(tài)，成為出了名的“問題小區(qū)”。

2016年1月，東方花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)專門召開會(huì)議，研究自治管理方案，積極開展“自救”行動(dòng)，成立業(yè)主自治委員會(huì)（簡稱“業(yè)委會(huì)”），推選業(yè)主范忠連、羅祥貴、溫顯富負(fù)責(zé)管理。

物業(yè)管理是個(gè)苦差事，業(yè)主能自管？怎么管？能管好？面對(duì)不少業(yè)主的質(zhì)疑，身為業(yè)主委員會(huì)主任的范忠連心里直打鼓：過去不滿意可以罵物業(yè)公司，現(xiàn)在要是再管不好，挨罵的只能是自己了。

“適當(dāng)精簡人員，優(yōu)先聘請(qǐng)業(yè)主到業(yè)委會(huì)物業(yè)服務(wù)處上班，保潔員分片包干、保安24小時(shí)值班?！狈吨疫B表示，蛋糕有多大就切多大的份，業(yè)委會(huì)現(xiàn)有3名管理人員，秘書和委員均為兼職人員，同時(shí)聘請(qǐng)4名保潔、5名保潔員，以保證小區(qū)居民最基本的安全、衛(wèi)生和公共設(shè)施的維護(hù)。

“每月收取架空層每個(gè)車位費(fèi)100元、露天車位費(fèi)30元，收取率卻不到一半。”范忠連坦言，一次性繳清全年物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，將享受減免一個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠，對(duì)拒不繳納的業(yè)主，他們將采取上門催繳等方式。

“真是今非昔比，以前的臟亂差，如今已換了新模樣，走進(jìn)小區(qū)就會(huì)有家的感覺了。”家住13幢樓的劉先生告訴記者，業(yè)主自治以來，小區(qū)變得干凈整潔，鄰里關(guān)系變得和諧，自治成效值得點(diǎn)贊。

服務(wù)大家，就是服務(wù)自家

小區(qū)管理本是相當(dāng)專業(yè)的。業(yè)委會(huì)臨危受命，本來只是臨時(shí)接管，但兩年來的自治成效慢慢打消了業(yè)主的顧慮。

如今包括人力成本在內(nèi)的各種成本都在漲，業(yè)委會(huì)靠收取0.25元/平方米/月的物業(yè)費(fèi)、100元/車位的停車費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)，如何能做到不虧損，又不影響服務(wù)質(zhì)量？范忠連認(rèn)為，只要常懷一顆為小區(qū)做好事、辦實(shí)事的心，做事就會(huì)有干勁、有激情，也能帶動(dòng)更多的業(yè)主行動(dòng)起來，增強(qiáng)業(yè)主參與自治的意識(shí)。

“保潔員責(zé)任心很強(qiáng)，一天三掃，保安很負(fù)責(zé)，保安室24小時(shí)有保安值班?！奔易?幢樓的王女士說，現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境和治安越來越好了。

業(yè)主李女士告訴記者，業(yè)委會(huì)的成員都比較熱心，有奉獻(xiàn)精神。小區(qū)實(shí)行自治以來，治安明顯好轉(zhuǎn)，有關(guān)自行車、電動(dòng)車、摩托車的失竊現(xiàn)象越來越少了。

“在自己的小區(qū)里做事，服務(wù)大家，就是服務(wù)自家?！北崋T邱蘇瓊每月工資從去年的1500元漲到現(xiàn)在的1600元，她很感慨，“大家信任我，我要是做不好就會(huì)有愧疚感?！?/p>

在東方花園小區(qū)大門的保安室里，放著一本厚厚的筆記本，保安羅世桐正在認(rèn)真登記外來車輛，盤查可疑人員。

業(yè)主自主管理，小家變成大家。范忠連坦言，業(yè)委會(huì)想辦事，但資金有限，現(xiàn)在面臨著不少難題，比如下水道不通暢、停車難、外墻剝落、頂樓隔熱層破損等問題，都是難以解決的，希望得到當(dāng)?shù)卣蜕鐣?huì)各界的大力支持。

貼心管家，煩惱中的快樂

小區(qū)由物管公司管理好，還是由業(yè)委會(huì)來管更好？業(yè)主們的看法和感受卻不盡相同。

“安保、衛(wèi)生等公共事務(wù)方面，確實(shí)比物管公司管的更好，業(yè)主有意見和投訴時(shí)，業(yè)委會(huì)的反應(yīng)也比以前快。”家住15幢樓的老張說。

家住13幢樓的王先生則認(rèn)為，遇到房屋漏水、鄰里糾紛等問題，業(yè)委會(huì)調(diào)解工作沒做好，業(yè)主常會(huì)以拒交管理費(fèi)、停車費(fèi)等方式表達(dá)不滿，容易造成惡性循環(huán)。

范忠連則感慨這個(gè)“家”難當(dāng)，自稱在煩惱中享受快樂。他表示，東方花園規(guī)模不小，物業(yè)管理費(fèi)收取率每年維持在85℅左右，每月總收入充其量才兩三萬元，業(yè)委會(huì)設(shè)有財(cái)務(wù)和出納，賬目都很清楚，每筆支出都有據(jù)可查。這兩年隨著各項(xiàng)成本的增加，基本維持收支平衡，有時(shí)連支出都捉襟見肘，碰上有時(shí)費(fèi)用沒收上，他們只能掏錢給員工發(fā)工資，但從不拖欠員工工資。

范忠連告訴記者，所請(qǐng)水電工、管道維修工都是臨時(shí)的，如果請(qǐng)專職的，業(yè)委會(huì)根本養(yǎng)不起。因請(qǐng)不起工人，他只好自己動(dòng)手修剪花草樹木。2016年6月，因小區(qū)廣場(chǎng)池塘護(hù)欄老化松動(dòng)需要維修，業(yè)委會(huì)發(fā)動(dòng)會(huì)員捐款，他率先捐了1000元。

業(yè)委會(huì)現(xiàn)有成員11名，但多數(shù)人只是無償兼職，羅祥貴因故退出后，日常事務(wù)現(xiàn)在主要靠范忠連、廖賢榮、溫顯富去完成?！叭绻皇亲约鹤≡谶@里，誰愿意摻和進(jìn)來？不過，看到小區(qū)的可喜變化，心里也有快樂。”負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)工作的溫顯富感慨道，白天在物業(yè)服務(wù)處值班，處理日常事務(wù)，幫助業(yè)主收發(fā)快遞，有時(shí)晚上還要加班加點(diǎn)，家里屢有怨言。

一位不愿意透露姓名的法律界人士則表示：業(yè)主自治是經(jīng)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)明確認(rèn)可的，但物業(yè)管理有自身的專業(yè)性和特殊性，專業(yè)化管理是提升物管質(zhì)量和水平的前提，業(yè)委會(huì)要有一套完善的議事規(guī)程和監(jiān)督機(jī)制，才能真正保障業(yè)主權(quán)益。他提醒廣大業(yè)主，小區(qū)自治收費(fèi)低的背后，伴隨的風(fēng)險(xiǎn)卻不低，遇到水電房屋維修、設(shè)施養(yǎng)護(hù)、園林發(fā)展等技術(shù)含量較高的服務(wù)時(shí)，業(yè)委會(huì)往往力不從心。選擇專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)公司進(jìn)行管理才符合社會(huì)分工發(fā)展和服務(wù)質(zhì)量提高的客觀要求。