“社區管理難如何破題”系列報道二：市政協委員調研并獻策

東南網4月26日報道（本網記者 陳艷艷 肖曉敏）近段時間，社區物業管理矛盾在三明有些突出：永安市豪門御景二期業委會被質疑違規使用公維金；三元區萬達華府業委會被投訴私自決定公共收益使用權；還有三元區君御豪庭已選聘新物業公司，舊物業公司卻拒不撤場……一系列社區物業管理問題，讓業主與業委會、物業公司關系“劍拔弩張”。如何推動社區物業管理健康發展，東南網記者通過探尋三明三元區中央領域的治理“秘方”提供了有益借鑒。此前，東南網已作了題為《本是一家人 為何吵翻天》報道。本次報道重點采訪三明市政協委員，得到較為全面的建議。

社區管理存在三方面問題

東南網記者從三明市城管局了解，三明市共有住宅小區1212個，其中物業服務企業管理的小區473個，業主自治管理的小區209個，街道或社區托管的小區378個。全市共有物業企業229家，從業人員約8500人，2023年物業費收入約4.45億元，管理服務面積約4247.89萬平方米。

隨著物業管理行業規模逐年擴大，三明市城管、司法等部門先后出臺相關規范性文件和實施細則；各級黨委、黨支部按照市委組織部部署要求，深化“近鄰黨建”“黨員進社區”等活動；市司法局推動從市級層面到覆蓋市（區）、鄉、村三級物業糾紛調解組織建設；市城管局與市物業管理行業協會每月組織召開聯席會，共同研究商討解決物業難點熱點問題等，從而不斷理順物業管理體制，逐步完善社區基層建設，并加強物業管理行業監管等。

但物業管理問題仍較為突出。針對該情況，三明市政協將民盟三明市委會《關于推動我市社區物業管理健康發展的建議》列為重點提案，開展提案辦理協商。2023年6月，三明市政協調研組圍繞“社區物業管理健康發展”開展調研。

“首先是物業企業‘小、亂、軟、散’的情況最為突出，因此物業管理服務質量參差不齊，難以適應城市發展和居民需要。”參與調研的市政協委員告訴記者，三明市于1993年1月有了第一家物業公司，截至目前，全市1212個住宅小區中由物業服務企業管理的小區473個，僅占39%。此外，三明存在老舊小區多，小區建設規模小等因素，使得物業收費平均標準低于全省平均水平，有的物業企業間甚至存在惡性競爭、低價競爭現象，阻礙行業高質量發展。

其次是業主委員會的組建管理還不規范。市政協調研組成員表示，有關法規規定“可以成立”業主委員會，但對業委會是否必須成立沒有硬性規定，加上成立業委會要求召開全體業主大會，組織實施難度大，導致一些小區長期無法成立業委會。有的雖然成立了業委會，但是運作不規范、收益未公開透明或是與業主之間溝通銜接不當，存在不作為、亂作為或業主委員會實際上流于形式等現象，難以發揮業委會作用。東南網此前報道的“永安市豪門御景二期被質疑違規使用公維金”“三元區萬達華府被投訴私自決定公共收益使用權”事件，均是業主投訴或質疑業委會不作為或亂作為。

再者是居民缺乏契約精神。市政協調研組提供的資料顯示，2023年1至10月，三明全市法院受理的1100件物業服務合同糾紛案件中，訴訟主體原告是物業公司的1072件，占97.5%，原告是業主的28件，占2.5%；從地域分布來看，其中永安356件、三元206件、沙縣83件，分別占比32.36%、18.73%、7.55%，即兩區和永安市合計占比達58%以上。“原告是物業公司的訴訟請求，絕大部分是要求業主給付物業管理費。而服務不滿意是業主拒交物業費的主要原因，如公用設施未及時修復、垃圾未及時清理、小區安全保衛工作不到位等。”參與調研的市政協委員對此分析，這與大多數物業企業缺乏高素質管理人才和專業人員，加上不善于借助現代科技手段推進物業管理創新，未能適應現代城市發展對專業物業管理的需求有關。東南網報道的“三元區君御豪庭選聘新物業公司，舊物業公司卻拒不撤場”一事，就涉及舊物業反映被拖欠物業管理費300多萬元、業委會則不滿舊物業公司服務從而選聘新物業公司兩個原因。

委員建議從兩方面發力

社區是城市公共服務和城市治理的基本單元，社區物業是關系群眾安居樂業、涉及社會生活各方面的服務型行業，如何加強社區物業管理健康發展，參與市政協調研的委員建議，可以從健全社區組織建設，理順物業管理各方面關系；加快物業行業規范管理，全面提升物業服務水平兩方面發力。

健全社區組織建設方面，可以通過推進“近鄰”黨建工作、規范業委會建設、推動小區管理規范化法治化等角度入手。“比如‘近鄰’黨建工作，可參照駐村第一書記的做法，選派機關干部任社區、小區第一書記，充實城市社區基層治理力量，也可在社區黨組織的領導下，社區居委會成員進入業委會任職，監督檢查物業服務質量；規范業委會建設，通過發揮小區黨支部的作用，監督指導小區成立業委會，加強對業委會籌建及日常工作的監督，并建立嚴格的業委會候選人考核機制，引導業主選好業委會；至于小區管理規范化法治化工作，可以推進訴源治理，建立司法、公安、法院、城管等多部門統籌協調機制，明確公共服務進小區的范圍和內容，從法律層面和執行層面，創新推動‘法治進小區’體制機制等。”參與調研的政協委員認為，在此基礎上，還可以創新管理機制，如建立業主投訴熱線、引入第三方機構等促進文明和諧小區建設。

加快物業行業規范管理方面，重點在于建立健全物業管理有關法規。參與調研的市政協委員建議，市委、市政府可根據《民法典》適時出臺針對物業管理的規范性文件，明確物業管理企業承擔責任范圍、規定物業管理企業的禁止行為和相應罰則，加快制定符合三明實際的行業服務標準和相應的收費指南。同時，對如何制約業主及業主委員會的違規違約行為作出規定，使得物業管理有法可依，有章可循。同時，進一步完善物業企業準入退出機制、加強物業管理行業協會建設，引導物業服務企業樹立“互聯網+物業”理念，推動物業管理行業向優勝劣汰、規范管理的健康方向發展。

圍繞市政協委員調研提出的“社區管理存在三方面問題”，東南網記者還將繼續深入采訪市城管局、市物業協會、街道、社區以及業委會等，也聽聽他們的意見建議，敬請關注。