“社區(qū)管理難如何破題”系列報(bào)道三：怎樣讓物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”？

東南網(wǎng)4月28日訊（本網(wǎng)記者 劉惠萍）《本是一家人 為何吵翻天》，此前，東南網(wǎng)以“社區(qū)管理難題如何破解”出發(fā)，首篇關(guān)注三明部分小區(qū)管理中存在問題和糾紛。報(bào)道發(fā)布后，引發(fā)不少網(wǎng)友關(guān)注，表示其小區(qū)也存在一定的管理問題。之后，東南網(wǎng)采訪三明市政協(xié)委員共同為“推動(dòng)社區(qū)管理健康發(fā)展”建言獻(xiàn)策，其間市政協(xié)委員指出，目前社區(qū)管理存在的“三大難題”，其中物業(yè)企業(yè)“小、亂、軟、散”的情況最為突出（《市政協(xié)委員調(diào)研并獻(xiàn)策》）。

東南網(wǎng)記者了解到，三明市第一次引進(jìn)物業(yè)管理是在1993年1月，經(jīng)過30多年的發(fā)展，目前，三明市物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入社會(huì)化、專業(yè)化和市場化的階段。據(jù)三明市城管局統(tǒng)計(jì)，三明現(xiàn)有住宅小區(qū)1212個(gè)，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)473個(gè)，占比近4成。從物業(yè)企業(yè)服務(wù)角度，如何管理好小區(qū)，怎樣讓物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”？東南網(wǎng)記者分別走訪了物業(yè)行業(yè)主管部門與行業(yè)協(xié)會(huì)。

“惡意競爭”是服務(wù)水平提升“絆腳石”

物業(yè)服務(wù)事關(guān)千家萬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保障小區(qū)業(yè)主生活中發(fā)揮了重要作用。

隨著時(shí)代與社會(huì)的進(jìn)步，業(yè)主對(duì)物業(yè)的服務(wù)水平期待值越來越高，但2017年“放管服改革”，住建部取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審核，物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻降低。這“一高一低”的變化，加劇了兩者之間的矛盾。

作為物業(yè)行業(yè)主管部門，三明市城市管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，隨著國家取消物業(yè)公司的資質(zhì)審核，大量“公司”進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)，部分公司只注重經(jīng)濟(jì)效益，忽視了自身服務(wù)水平的提高，往往只提供保安和保潔等基礎(chǔ)性服務(wù)工作，不具備專業(yè)服務(wù)能力，“當(dāng)物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主們便采取各種‘應(yīng)對(duì)舉措’，有的不繳納物業(yè)費(fèi)，有的在業(yè)主間挑起‘物鬧’，這樣一來，進(jìn)入惡性循環(huán)，小區(qū)關(guān)系愈發(fā)緊張。”

“打鐵還需自身硬！”這是三明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長雷先生對(duì)物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的硬要求。他告訴記者，協(xié)會(huì)每年會(huì)定期組織成員開展座談交流、技能培訓(xùn)競賽等，在追求服務(wù)水平提升方面，協(xié)會(huì)一直走在努力的路上。但他也道出了作為行業(yè)組織者管理的痛點(diǎn)，“目前，三明約有229家物業(yè)服務(wù)公司，只有60%的公司加入了協(xié)會(huì)，未加入?yún)f(xié)會(huì)的公司的服務(wù)水平如何，是否會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的‘口碑’則無法掌控?！?/p>

為了提升物業(yè)服務(wù)整體水平，2019年起，三明市城管局也作了許多努力——如每年進(jìn)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目星級(jí)評(píng)定，牢牢把握住物業(yè)服務(wù)管理的指揮棒，在一定程度上對(duì)物業(yè)提升服務(wù)水平有了促進(jìn)作用，“這也大大激勵(lì)了有做大做強(qiáng)想法的物業(yè)公司?！比魇谐鞘泄芾砭质腥菘泣S科長說。

但更讓物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)無奈的是，行業(yè)內(nèi)的惡意競爭是影響物業(yè)服務(wù)水平提升的“絆腳石”?！耙匀髂晨h某小區(qū)為例，協(xié)會(huì)內(nèi)的某家物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)要求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)前工資、物價(jià)水平等因素，確定以每月1元/平方米的價(jià)格應(yīng)標(biāo)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，不料卻被另一家物業(yè)公司‘壓價(jià)’，最終對(duì)方公司以每月0.8元/平方米價(jià)格得標(biāo)。一分錢一分貨的道理大家都懂，低價(jià)特別是低于正常市場價(jià)能否換來高品質(zhì)服務(wù)？”雷先生表示，他們沒有阻止這種行為的有效措施，而目前三明市物業(yè)收費(fèi)價(jià)格普遍較低，因此認(rèn)為構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符”的價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制亟需解決。

應(yīng)加快建立健全物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)

“物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于市場行為，目前市城管局作為行業(yè)主管部門，對(duì)物業(yè)企業(yè)的限制手段也相對(duì)有限?！?/span>三明市城管局相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，前期物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商選聘，非業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)選聘，監(jiān)督選聘過程中的招標(biāo)制度落實(shí)又涉及多個(gè)部門職責(zé)，部門聯(lián)動(dòng)仍需加強(qiáng)。

以三元區(qū)君御豪庭小區(qū)“新舊物業(yè)交接難”為例（此前已作報(bào)道），為何該小區(qū)糾紛存在數(shù)月之久，仍未得到很好解決？三明市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)一工作人員分析認(rèn)為，因目前物業(yè)管理與基層社區(qū)治理尚未有效結(jié)合，工作未形成閉環(huán)，行政執(zhí)法觸角還難以延伸進(jìn)小區(qū)，對(duì)物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理法規(guī)也還不健全。

2023年，三明市政協(xié)調(diào)研組圍繞“社區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展”開展調(diào)研后，也曾指出，目前，三明市城管、市場監(jiān)督等行政主管部門由于人員力量有限、政策把握尺度不一、糾紛處置力度不夠等原因，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)指南等有效的監(jiān)督制約手段，對(duì)物業(yè)公司以及物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在監(jiān)管不足的情況。

參與調(diào)研的市政協(xié)委員為此建議，市委、市政府可根據(jù)《民法典》適時(shí)出臺(tái)針對(duì)物業(yè)管理的規(guī)范性文件，明確物業(yè)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任范圍、規(guī)定物業(yè)企業(yè)的禁止行為和相應(yīng)罰則，建立健全物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)。同時(shí)，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入與退出制度，嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，完善物業(yè)企業(yè)選聘制度，為物業(yè)服務(wù)提供一個(gè)公開、公平、公正、有序的市場環(huán)境；加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)、物業(yè)企業(yè)黨組織建設(shè)，完善主管部門與物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

此外，市政協(xié)委員還建議，應(yīng)同時(shí)對(duì)如何制約業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的違規(guī)違約行為作出規(guī)定，使得物業(yè)管理有法可依，有章可循。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，關(guān)于繳納物業(yè)費(fèi)方面，三明不少小區(qū)業(yè)主存在缺乏契約精神的情況，即使是標(biāo)桿小區(qū)“中央領(lǐng)域”每個(gè)月物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)99%，也仍有1%的業(yè)主未及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，讓物業(yè)公司苦惱不已?！熬劳バ^(qū)原物業(yè)服務(wù)合同已到期，但原物業(yè)公司苦于被欠的物業(yè)費(fèi)還收不回來，目前處境非常尷尬。”雷先生告訴記者，“目前，三元法院已經(jīng)暫緩受理物業(yè)公司要求業(yè)主給付物業(yè)管理費(fèi)的相關(guān)法律訴訟。”

為此，東南網(wǎng)記者聯(lián)系了三元區(qū)人民法院，相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示“都在合法合規(guī)受理相關(guān)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，不存在不立案的情況”。隨后，東南網(wǎng)記者還撥打了該院立案窗口的電話（0598-8091098），工作人員羅女士也表示，攜帶相關(guān)材料便可前往窗口立案。

社區(qū)管理不是一個(gè)簡單的行業(yè)管理，而是復(fù)雜的基層治理問題，涉及多元、關(guān)聯(lián)多方，業(yè)主委員會(huì)作為溝通橋梁,可以進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)主與物業(yè)公司的溝通與理解，在其中發(fā)揮重要作用。為此，東南網(wǎng)記者將持續(xù)采訪業(yè)委會(huì)以及社區(qū)、街道，探索社區(qū)管理難破解之道。